در سال‌های اخیر، رشد بی‌سابقه قیمت مسکن و اجاره‌بها، به ویژه در کلان‌شهرها یکی از بزرگ‌ترین معضلات اجتماعی و اقتصادی کشور به شمار می‌رود. بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد به سختی قادر به تامین سرپناه مناسبی هستند و افزایش چشمگیر هزینه‌های اجاره‌نشینی فشار مضاعفی را بر این گروه‌ها تحمیل کرده است. این گزارش به بررسی علل ناکارآمدی سیاست‌های کنترلی دولت در بازار اجاره مسکن و تاثیرات آن بر اقشار کم‌درآمد می‌پردازد.
قیمت مسکن در ایران طی یک دهه گذشته با نوسانات شدیدی مواجه بوده است. عواملی چون کاهش ارزش ریال، رشد تورم، کاهش ساخت‌و‌ساز و نبود نظارت موثر بر بازار موجب شده‌اند که قیمت مسکن و اجاره‌بها به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش یابد. به دلیل وابستگی قیمت اجاره به قیمت مسکن، افزایش ناگهانی قیمت ملک به طور مستقیم منجر به افزایش هزینه‌های اجاره برای مستاجران شده است.
طبق آمارهای منتشر شده، متوسط قیمت اجاره مسکن در تهران و دیگر شهرهای بزرگ ایران در یک بازه زمانی کوتاه بیش از چند‌برابر افزایش یافته است. این وضعیت، مستاجران را به خصوص در کلان‌شهرها با مشکلات جدی مواجه کرده و بسیاری از خانوارها به حاشیه شهرها یا حتی مناطق محروم‌تر مهاجرت کرده‌اند. این پدیده که به عنوان «حاشیه‌نشینی» شناخته می‌شود، خود موجب بروز مشکلات اجتماعی و اقتصادی دیگری نیز شده است.
سیاست‌های شکست خورده کنترل اجاره‌بها
دولت‌های مختلف در ایران در دوره‌های زمانی متفاوت تلاش کرده‌اند تا با استفاده از ابزارهای قانونی، بازار اجاره را ساماندهی کنند.
یکی از مهم‌ترین اقداماتی که در این راستا صورت گرفته، تعیین سقف اجاره‌بها به صورت دستوری بوده است. این سیاست به منظور کنترل نرخ‌های اجاره و جلوگیری از افزایش‌های بی‌رویه در بازار مسکن اعمال شده است.
با این حال، این سیاست‌ها اغلب با شکست مواجه شده‌اند و نتوانسته‌اند به کاهش معنادار فشار بر مستاجران منجر شوند. دلایل این ناکارآمدی عبارتند از عدم همخوانی با واقعیت‌های بازار، عدم حمایت از عرضه مسکن اجاره‌ای و نبود برنامه‌های حمایتی جامع.
تعیین سقف اجاره‌بها بدون توجه به شرایط اقتصادی و تورمی کشور و همچنین عدم نظارت کافی، باعث شده است که بسیاری از مالکان به جای تبعیت از این قوانین از راه‌های مختلف برای افزایش اجاره‌بها استفاده کنند. از جمله این راه‌ها، تنظیم قراردادهای غیررسمی و کوتاه‌مدت و دریافت مبالغ بیشتر به صورت توافقی است.
یکی از مشکلات اساسی در بازار اجاره، کمبود عرضه مسکن است. سیاست‌های کنترلی تنها به تقاضای مستاجران پرداخته و از افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای حمایت نکرده‌اند. در نتیجه، بازار همچنان با کمبود جدی مواجه است و این کمبود، قیمت‌ها را همچنان بالا نگه می‌دارد.
در کشورهای دیگر برای حمایت از مستاجران، تسهیلات مالیاتی، وام‌های کم‌بهره یا کمک‌های دولتی برای اجاره مسکن در نظر گرفته می‌شود اما در ایران، چنین حمایت‌هایی به شکلی گسترده و موثر اجرا نشده و اغلب اقشار کم‌درآمد از چنین تسهیلاتی بهره‌مند نمی‌شوند.
اثر شرایط موجود بر اقشار کم‌درآمد
افزایش اجاره‌بها بیشترین فشار را بر اقشار کم‌درآمد جامعه وارد کرده است. طبق آمارهای رسمی، بسیاری از خانوارهای ایرانی بیش از 40درصد از درآمد خود را صرف هزینه‌های اجاره می‌کنند. این نسبت در برخی از مناطق شهری به بیش از 50درصد می‌رسد که به معنای کاهش شدید توانایی این خانوارها برای تامین نیازهای اساسی دیگر نظیر خوراک، آموزش و بهداشت است.
اقشار کم‌درآمد به دلیل ناتوانی در تامین مسکن مناسب، مجبور به زندگی در مناطق دور از مرکز شهرها یا حتی مهاجرت به شهرهای کوچک‌تر می‌شوند. این امر باعث شده تا علاوه بر مشکلات اقتصادی، مشکلات اجتماعی نظیر افزایش جرم و جنایت، کاهش کیفیت زندگی و نابرابری‌های اجتماعی نیز افزایش یابد.
راهکارهای پیشنهادی برای بهبود وضعیت
برای ساماندهی بازار اجاره مسکن و کاهش فشار بر مستاجران، لازم است که دولت‌ها به جای سیاست‌های دستوری کوتاه‌مدت به اجرای برنامه‌های بلندمدت و پایدار اقدام کنند. برخی از این راهکارها عبارتند از افزایش ساخت‌و‌ساز مسکن اجاره‌ای، تسهیلات مالی و وام‌های حمایتی برای مستاجران و نظارت موثر بر بازار اجاره.
دولت باید از طریق ارائه تسهیلات به سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان، ساخت مسکن‌های اجاره‌ای را افزایش دهد. افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای به تعادل بازار و کاهش قیمت‌ها کمک خواهد کرد.
ارائه وام‌های کم‌بهره به مستاجران برای پرداخت ودیعه و اجاره مسکن می‌تواند به کاهش فشار مالی بر خانوارهای کم‌درآمد کمک کند.
لازم است که نظارت‌های دقیقی بر قراردادهای اجاره مسکن اعمال شود تا از سوء‌استفاده‌ها و افزایش‌های بی‌رویه جلوگیری شود.
اجرای برنامه‌های حمایتی و هدفمند: سیاست‌های حمایتی باید به شکل هدفمند و با توجه به نیازهای واقعی مستاجران به اجرا درآید. به عنوان مثال، ارائه کمک‌های مستقیم مالی به مستاجران کم‌درآمد می‌تواند موثر باشد.
تعیین سقف اجاره‌بها اثری بر بازار مسکن ندارد
در همین خصوص نایب‌رییس اتحادیه املاک با اشاره به اینکه تعیین سقف اجاره‌بها تاثیری در بازار مسکن نخواهد داشت، گفت: زیرا قوانینی که در کشور وضع می‌شود باید بین آحاد جامعه قابلیت اجرا داشته باشد.
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه املاک با بیان اینکه یکی از نیازهای فعلی و اساسی اقشار مختلف جامعه خانه‌دار شدن است، گفت: خانه‌دار کردن مستاجران یکی از تکالیف جدی دولتمردان خواهد بود که بر همین اساس دولت چهاردهم از ابتدای سکانداری باید نسبت به این تکلیف تمهیدات جدی در دست داشته باشد.
این مقام صنفی تصریح کرد: به هر مقداری که در قیمت مسکن تفاوت ایجاد شود، تاثیر چشمگیری در تعداد قراردادهای معامله شده، نخواهد داشت زیرا قدرت خرید و درآمد خالص مردم نسبت به سال‌های قبل کاهش پیدا کرده و عده زیادی از مستاجران از بازار خرید به بازار رهن و اجاره مسکن کوچ کرده‌اند.
بیگی‌نژاد در پایان گفت: سامانه‌هایی که به صورت موازی در تخصص مشاوران املاک ایجاد می‌شود، هیچ‌گونه کمکی به آنها نمی‌کند زیرا کار باید به دست متخصصان هر حوزه سپرده شود.
او با اشاره به اینکه تعیین سقف اجاره‌بها تاثیری در بازار مسکن نخواهد داشت، گفت: با اجرای این روش تنها کار قوه قضائیه افزایش پیدا می‌کند زیرا قوانینی که در کشور وضع می‌شود باید بین آحاد جامعه قابلیت اجرا داشته باشد به طور مثال اگر مالک و مستاجر بین خودشان توافق کنند، توافق آنها قطعاً مورد تایید نیست و از سوی دیگر به توافق افراد نیز در زمینه مسکن خدشه وارد شده است.
کلام آخر
وضعیت بازار مسکن و اجاره‌بها در ایران نشان از یک بحران جدی دارد که به ویژه اقشار کم‌درآمد جامعه را با مشکلات فراوانی مواجه کرده است. سیاست‌های دستوری دولت تاکنون نتوانسته‌اند به شکلی پایدار به بهبود این وضعیت کمک کنند. راهکارهای بلندمدت نظیر افزایش ساخت‌و‌ساز مسکن اجاره‌ای، ارائه تسهیلات حمایتی و مالی و نظارت دقیق‌تر بر بازار اجاره می‌توانند به کاهش فشار بر مستاجران و بهبود وضعیت کلی بازار مسکن کمک کنند. دولت باید با در نظر گرفتن واقعیت‌های اقتصادی و اجتماعی، سیاست‌های خود را بازنگری کرده و به شکلی جامع به این بحران بپردازد.
